Cómo estimar los flujos de efectivo netos

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Por Stephen L. Nelson

El proceso de estimar los flujos de efectivo netos de la inversión requiere un poco más de trabajo que estimar la cantidad que usted necesita invertir. Aunque usted está trabajando con QuickBooks 2012, necesitará la ayuda de Excel u otra hoja de cálculo financiera.

Siéntese y piense cuidadosamente sobre cualquier ingreso adicional y cualquier costo adicional que la inversión produzca. Obviamente, usted espera que el efecto neto de la inversión le ahorre dinero. Sin embargo, ciertas cantidades de la inversión le costarán. Por otro lado, usted también recibe los ahorros que devuelve la inversión.

Usted quiere construir un pequeño horario – esto puede ser escrito en la parte posterior de una servilleta de cóctel o escrito en un programa de hoja de cálculo como Excel – y usarlo para estimar cuidadosamente y calcular los flujos de caja.

Supongamos, en el caso del edificio de oficinas, que las dos partidas siguientes determinan los flujos de caja netos.

  • La nueva hipoteca requiere un pago de interés anual de $21,000. Para mantener las cosas simples (no se preocupe por la amortización del capital todavía), suponga que se trata de una hipoteca de sólo interés. Además, suponga que necesita pagar el saldo total de la hipoteca en 20 años como parte de un pago global. Mientras tanto, sin embargo, usted pagará $21,000 al final de cada año.
  • Debido a que usted es dueño de su propio edificio, ahorra $20,000 en renta el primer año. Esta cantidad, sin embargo, aumenta cada año. Si el alquiler que usted ha estado pagando ha aumentado cada año en un 3 por ciento debido a la inflación, es posible que desee asumir que sus ahorros de alquiler, a fin de ser pronosticado con precisión, debe ser inflado en un 3 por ciento cada año también.por ejemplo, es posible que desee asumir que en el segundo año, sus ahorros de alquiler son iguales al 103 por ciento de $20,000. En el tercer año, sus ahorros de alquiler equivalen al 103 por ciento de $20,600 (que es el ahorro de alquiler del segundo año).

¿Tiene sentido este negocio de ahorro de alquiler? Con la inversión de capital, la inversión de capital a menudo le ahorra dinero de alguna manera. Por lo tanto, usted necesita estimar esos ahorros a lo largo de los años en que utilizará la inversión de capital.

En este caso, el ahorro de alquiler debería ser igual al ahorro de alquiler actual más la inflación de cada año. Otra manera de ver la cantidad de ahorro de alquiler es decir que el ahorro de alquiler es igual al alquiler que usted no tendrá que pagar si es dueño del edificio.

La siguiente tabla resume los flujos de efectivo que usted disfruta al invertir en este edificio. La tabla tiene una columna para cada número de año (el programa muestra 20 años de ahorro de alquiler y pagos de hipoteca).

El programa también incluye tres columnas, que informan sobre el ahorro de alquiler, el pago anual de intereses de la hipoteca y la cantidad neta de flujo de caja. El importe neto del flujo de caja es igual al ahorro de alquiler menos el pago de intereses de la hipoteca.

Note que en los primeros dos años, el pago de intereses de la hipoteca excede los ahorros de la renta. Sin embargo, en el año 3 y más allá, el ahorro de alquiler excede el pago de la hipoteca.

Resumen de los flujos de efectivo de los edificios
AñoAhorro del alquilerAhorro hipotecarioFlujo de efectivo neto120.00021.000-1.000220.60021.000-400321.21821.000218421.85521.000855522.51121.0001.511623.18621,0002,186723,88221,0002,882824,59821,0003,598925,33621,0004,3361026,09621,0005,0961126,87921,0005,8791227,68521,0006,6851328,51621,0007,5161429,37121,0008,3711530,25221,0009,2521631,16021,00010,1601732,09521,00011,0951833,05821,00012,0581934,05021,00013,0502035,07221,00014,072Cuando se observan

los flujos de efectivo que se derivan de una inversión de capital, es necesario hacer algunas suposiciones acerca de lo que sucede al final de la vida de la inversión. En el caso de la inversión en la construcción, por ejemplo, es probable que tenga que demostrar que la hipoteca está pagada. También puede mostrar la venta del edificio en algún momento.

Para mostrarle cómo funciona esto, suponga que al final del año 20, usted paga la hipoteca (que seguirá siendo de $300,000 porque sólo ha estado pagando intereses) y suponga que vende el edificio por $630,000 – esta cantidad es un estimado.

Para llegar a esta estimación, tome el precio de compra original de $350,000 y luego infle anualmente esa cantidad en un 3 por ciento durante 20 años. Hacerlo produce un precio de venta estimado en el año 20 de $630,000. También pagará costos de venta que ascienden a un total de $30,000.

La siguiente tabla muestra cómo estas cifras producen un flujo de caja final de liquidación. El precio de venta bruto es igual a 630.000 USD. Entonces tienes que pagar la hipoteca de 300.000 dólares. Entonces usted también tiene $30,000 de costos de venta.

Si se restan la hipoteca y los gastos de venta del precio bruto de venta, el flujo de caja final equivale a 300.000 USD. Esto tiene sentido, ¿verdad? El precio de venta bruto de $630,000 menos $300,000 para el pago de la hipoteca menos $30,000 para los costos de venta es igual a $300,000.

Estimación del flujo de caja de la liquidación
Precio bruto de venta$630,000Menos: Hipoteca300,000Menos: Costos de venta30,000Final cash flow de la venta$300,000El

paso final es combinar la información mostrada. La columna de flujos de caja netos resume los flujos de caja netos. La columna de flujo de caja de liquidación muestra 0 durante los primeros 19 años. Sin embargo, en el año 20, el flujo de caja de liquidación es de 300.000 USD. La operación real combina los flujos de caja netos y el flujo de caja de liquidación.

Combinación de todos los flujos de caja
YearNet Cash FlowsFlujo de caja de liquidaciónEl Real Deal1-1,0000-1,0002-4000-400321802184855085551,51101,51162,18602,18672,88202,88283,59803,59894,33604,336105,09605,096115,87905,879126,68506,685137,51607,516148,37108,371159,25209,2521610,160010,1601711,095011,0951812,058012,0581913,050013,0502014,072300,000314,072

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