Cómo evaluar los vecindarios cuando se invierte en bienes raíces

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Por Eric Tyson

La reputación de determinados vecindarios puede basarse en muchos factores. Si usted planea invertir en bienes raíces, esto es algo que debe tener en cuenta. Ciertos elementos clave o esenciales diferencian a los barrios con buena reputación y tendencias positivas de las áreas que están estancadas o que tienden en la dirección equivocada.

Escuelas

Si usted no tiene hijos en edad escolar, es posible que no le preocupe la reputación y los resultados de los exámenes de las escuelas locales. Pero ya sea que esté invirtiendo en propiedades residenciales o comerciales, las escuelas son importantes. La demanda de propiedades residenciales y comerciales (y el valor subsiguiente de la propiedad) está altamente correlacionada con la calidad de las escuelas locales.

Pregunte a cualquier agente de bienes raíces sobre el impacto de las escuelas en la demanda y el precio de venta de una casa en un gran distrito escolar. Del mismo modo, los empleadores utilizan la calidad de las escuelas locales para reclutar a su personal clave, y a veces incluso reubican las instalaciones de la empresa para que estén cerca de zonas conocidas por sus escuelas.

Internet puede ser una herramienta muy útil para determinar la calidad de las escuelas locales. La mayoría de los distritos escolares tienen sitios web que incluyen información sobre los resultados de las pruebas de sus estudiantes para las pruebas estatales y federales obligatorias. Desafortunadamente, muchas personas hacen juicios rápidos sobre la calidad de la escuela sin hacer sus tareas. Visite las escuelas y no confíe ciegamente en los resultados de las pruebas. Hable con los padres y maestros, y descubra lo que sucede en la escuela.

Tasas de criminalidad

El crimen puede tener un efecto significativo y aleccionador sobre la demanda y la conveniencia de todos los tipos de propiedades con ingresos. Nadie quiere vivir en una zona de alta delincuencia, y los inquilinos comerciales y sus clientes no trabajan ni patrocinan negocios inseguros. Ninguna área va a estar libre de crimen, pero usted no quiere saber después del cierre del fideicomiso que usted ha comprado una propiedad de alquiler que es reclamada por pandillas rivales. Antes de tomar su decisión de inversión, consulte estas fuentes:

  • La policía local: Póngase en contacto con la policía local y obtenga las estadísticas de delitos más recientes e históricas.
  • Periódicos locales: Los periódicos (y sus sitios web) a menudo tienen una sección de la policía que proporciona información sobre delitos mayores e incluso menores en la comunidad.
  • Bases de datos de agresores sexuales: Las leyes requieren que ciertos delincuentes sexuales convictos se registren con la policía local. Estas bases de datos le permiten identificar la ubicación general de los delincuentes sexuales convictos que han cometido delitos sexuales contra menores y delitos sexuales violentos contra cualquier persona.

Estas bases de datos no son infalibles. Algunos estados no han sido consistentes en sus esfuerzos por mantenerlos y hacerlos disponibles. Además, las personas a las que se les exige que se registren no siempre cumplen con los requisitos, pero al menos puedes averiguar cuáles son los conocidos.

Incluso si no se requiere legalmente en su área, asegúrese de aconsejar a sus inquilinos que revisen la base de datos; esta información es dinámica y cada uno debe tomar su propia decisión sobre la seguridad de su familia.

Orgullo de propiedad

El orgullo de la propiedad es una actitud intangible que tiene resultados tangibles. El orgullo de la propiedad tampoco tiene límites económicos – incluso las áreas de ingresos modestos pueden parecer muy agudas. Busque propiedades de alquiler en vecindarios que reflejen el orgullo de ser propietario – terrenos bien cuidados y libres de basura, plantas podadas, flores hermosas, pintura fresca, etc. Este atractivo de la acera le ayuda a atraer y retener a sus inquilinos.

Aunque cada persona puede tener una percepción diferente de lo que constituye exactamente una propiedad bien mantenida, el orgullo de ser propietario es evidente, y el esfuerzo hecho por los dueños de negocios y los propietarios de viviendas para mantener sus propiedades con buen aspecto es importante para los valores de los bienes raíces.

Usted puede encontrar que algunas de las áreas más estéticamente agradables se ven de esa manera por una razón. Las asociaciones de propietarios de viviendas y los parques empresariales suelen tener una junta directiva y un comité de revisión arquitectónica que inspeccionan rutinariamente las propiedades bajo su jurisdicción, así como también revisan y restringen las mejoras para cumplir con ciertos estándares.

Otras áreas pueden tener comités informales de vecinos que se reúnen para mantener sus propiedades en perfectas condiciones. Esta tendencia también se aplica a las propiedades residenciales y comerciales multifamiliares, y por lo general estas propiedades también deben someterse a las leyes y regulaciones locales impuestas por los departamentos de construcción o de aplicación de códigos.

Usted puede controlar la apariencia, condición y mantenimiento de su propia propiedad, pero sus opciones son limitadas si las propiedades que la rodean están en mal estado. Su compra de un reparador y la inversión de tiempo, dinero y sudor no serán recompensados financieramente si las propiedades circundantes están en mal estado y tienen dueños a los que realmente no les importa.

Los valores de la propiedad, la ocupación y las tarifas de alquiler se desploman cuando los propietarios ya no se enorgullecen de su propiedad. Evite los vecindarios en declive que muestran las banderas rojas de los propietarios desanimados – propiedades mal mantenidas, lotes vacíos llenos de basura, autos inoperantes en el estacionamiento o en la calle, graffiti, vandalismo y mantenimiento diferido. El deterioro del vecindario es una plaga que se propaga de una propiedad a otra.

Juego de roles: ¿Qué le atrae de la propiedad?

Una de las mejores maneras de evaluar los prospectos para un vecindario en particular es desempeñar el papel de un inquilino residencial que busca el mejor lugar al que llamar hogar. Retroceda en el tiempo hasta que tomó la decisión de vivir en su vecindario. ¿Cuáles fueron los criterios principales que usó para hacer esa determinación? Usted es probablemente el típico de muchos de sus potenciales inquilinos. Ellos prefieren propiedades de alquiler muy cerca de varios servicios, todos los cuales pueden ser capturados en una hoja de conocimiento de la propiedad.

Fichas de conocimiento de la propiedad

Una de las mejores maneras de tener las respuestas a las preguntas que pueden ser planteadas por su prospecto de alquiler es preparar una hoja de conocimiento de la propiedad para cada una de las ubicaciones de su propiedad de alquiler. Una hoja de conocimiento de la propiedad contiene toda la información básica sobre su propiedad de alquiler, como el tamaño y tipo de la unidad de alquiler y el número de unidad (para propiedades de unidades múltiples), además de la edad, el tipo de construcción y otros detalles importantes sobre la unidad.

Una hoja de conocimiento de la propiedad también contiene información importante sobre el vecindario local y el área en general. Al igual que la cámara de comercio o la oficina de información al visitante, usted desea poder responder con precisión a las preguntas sobre el área. Los prospectos de alquiler generalmente están interesados en saber acerca de centros de empleo, transporte, escuelas locales, cuidado de niños, lugares de culto, tiendas e instalaciones médicas. Usted puede realmente causar una impresión positiva en su prospecto de alquiler si puede decirles dónde se encuentran las tintorerías o los restaurantes tailandeses más cercanos.

Con toda esta información vital de su hoja de conocimiento de la propiedad al alcance de su mano, usted puede estar listo para responder a las preguntas de su prospecto de alquiler. Cuanto más sepa sobre su propiedad, más fácil le resultará ofrecer razones importantes para que un posible cliente seleccione su alquiler por encima de la competencia.

Las hojas de conocimiento de la propiedad definitivamente le pueden dar la ventaja sobre su competencia. Debido a que a menudo compite con grandes propiedades de alquiler multifamiliar, necesita estar preparado para responder a preguntas importantes sobre el área. A menudo, conocer de inmediato un detalle, como por ejemplo si hay una cierta guardería en su área, puede marcar la diferencia entre el éxito y el fracaso.

Consideraciones sobre la propiedad comercial

Mirar una propiedad desde la perspectiva de un inquilino también es útil si está invirtiendo en propiedades comerciales. Recuerde que sus inquilinos comerciales están en el negocio para ganar dinero – y su ubicación es a menudo un factor clave. ¿Alguna vez ha visto un pequeño centro comercial que incluye varias suites vacías con papel de carnicero en las ventanas? Esa es la señal universal de que una propiedad está en problemas financieros y necesita una propiedad proactiva, administración y arrendamiento – o la espiral hacia la ejecución hipotecaria continuará.

Justo al final de la calle de una propiedad en quiebra, usted puede encontrar otra propiedad de venta al por menor con contratos de arrendamiento a largo plazo y una lista de espera, porque los minoristas exitosos casi siempre se reúnen. Eso explica el éxito de muchos centros comerciales regionales que exigen rentas altas. A veces, lo único que se necesita para iniciar la reacción en cadena hacia el sueño de cualquier propietario es conseguir el ancla o inquilino principal adecuado en una propiedad comercial, industrial o de venta al por menor: ¡alta ocupación, altas rentas y baja rotación!

Encontrar propiedades bien situadas es más fácil si está considerando invertir en un área donde ha vivido toda su vida pero no es tan fácil para invertir en otros lugares. Sin embargo, cada área tiene potencial si usted sabe lo que está buscando y está dispuesto a tomarse el tiempo para hacer la investigación.

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