Cómo evitar escollos al negociar con posibles empresas de administración de propiedades

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Por Robert S. Griswold, Laurence Harmon

El contrato de gestión es un documento fundamental para su propiedad de alquiler, ya que detalla las obligaciones de la empresa de gestión de la propiedad para con usted, el cliente. Estudie la letra pequeña; hacerlo es tedioso pero necesario para evitar sorpresas desagradables. Incluso los acuerdos de administración disponibles a través de organizaciones estatales y nacionales de bienes raíces pueden contener cláusulas que son claramente unilaterales a favor de la compañía administradora.

Por ejemplo, muchos acuerdos de administración exigen que el administrador de la propiedad recaude y conserve todos los ingresos provenientes de las tarifas de selección de los solicitantes, los cargos por mora o los cargos por cheques devueltos. Por supuesto, los administradores de propiedades justifican esta política sobre la base de que incurren en tiempo y costos adicionales al manejar tales situaciones.

Pero estos honorarios deben pertenecerle a usted porque usted quiere darle al administrador de la propiedad un incentivo financiero para que llene su unidad con un residente que pague el alquiler a tiempo y cuide de la propiedad. Una comisión de gestión basada en los alquileres reales cobrados es un mejor arreglo.

Siga leyendo para averiguar qué otras pepitas pueden estar ocultas en la letra pequeña de su contrato de administración y cómo proteger su inversión:

  • La línea «sin gastos de gestión cuando la unidad está vacía entre residentes»: Aunque esto parece ser un arreglo que le ahorra dinero, especialmente cuando los ingresos por alquiler no llegan, el administrador de la propiedad puede apresurarse a llenar la vacante sin tener que hacer una investigación adecuada de los residentes – y un residente destructivo puede ser peor que ningún residente en el largo plazo.
  • La cláusula de»no hacer daño»: Esta cláusula protege al administrador de la propiedad de la responsabilidad por sus propios errores de juicio o los errores de los trabajadores que la empresa envía a su unidad de alquiler. Una solución es incluir una disposición de «cuidado razonable» para que el administrador de la propiedad esté motivado para ser diligente en su gestión y evitar a los trabajadores que él sabe que han tenido problemas en el pasado, y su acuerdo también debe mencionar requisitos tan obvios como informarle de lo que está sucediendo con su propiedad de alquiler.
  • La solicitud de contrato de gestión a largo plazo: Algunas compañías de administración de propiedades solicitan contratos a largo plazo que no pueden ser cancelados o que sólo pueden ser cancelados por causa justificada. Evite firmar contratos que no puedan ser cancelados por ninguna de las partes con o sin causa mediante un aviso por escrito con 30 días de anticipación. Una compañía que sabe que es tan buena como el desempeño de su mes más reciente se mantendrá motivada para tratar su propiedad con el tiempo y la atención necesarios, pero la compañía puede argumentar razonablemente que necesita un plazo mínimo para amortizar el tiempo y el costo significativo de tomar posesión de una propiedad. Si el administrador de la propiedad no está de acuerdo con las aclaraciones razonables del lenguaje del contrato o con una lista completa de los servicios prestados a cambio de sus honorarios, es posible que no se esfuerce por ayudarle más adelante. Considere este rechazo como una señal de advertencia y encuentre una compañía de administración de propiedades dispuesta a aceptar sus términos razonables.
  • La maniobra de»Usaré mi propio acuerdo que mejor se adapte a mis intereses»: Muchos administradores de propiedades utilizan sus propios acuerdos de propiedad escritos estrictamente en el mejor interés de la compañía de administración de propiedades. Asegúrese de que su abogado revise este acuerdo muy temprano en las conversaciones con su posible administrador de la propiedad.

Asegúrese de que el acuerdo de gestión atienda todas sus inquietudes. Usted necesita saber cuánto puede gastar el gerente sin su autorización, qué informes semanales o mensuales proporciona la compañía, cuándo se pagarán sus gastos de propiedad y quién es responsable del pago de los artículos críticos, tales como hipotecas, primas de seguros e impuestos sobre la propiedad. No deje nada al azar.

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