Flipping Homes: Cómo evaluar las propiedades de alquiler

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Por Ralph R. Roberts, Joseph Kraynak

Usted tiene varias estrategias para elegir cuando voltear una propiedad. Una estrategia consiste en comprar una propiedad, arrendarla a los inquilinos durante varios años y luego venderla. Uno de los principales beneficios de esta estrategia es que usted utiliza una parte de los pagos de alquiler que cobra para hacer los pagos del préstamo que sacó para comprar la propiedad.

Asumiendo que el valor de la casa aumenta, usted se beneficia de dos maneras:

  • Los inquilinos pagan el capital adeudado del préstamo.
  • El valor de la propiedad aumenta.

Antes de comprar una propiedad de alquiler, usted debe calcular los números para ver no sólo cuánto puede ganar cuando finalmente venda la propiedad, sino también cuánto dinero puede esperar ganar mensual y anualmente de la propiedad. Asumiendo que la propiedad le da un flujo de caja positivo, usted puede usar sus ganancias para ayudar a financiar la compra y renovación de otra propiedad.

Utilice la Hoja de Trabajo de Análisis de la Propiedad de Alquiler (se requiere Excel) para evaluar cuánto puede esperar beneficiarse (o no) de una propiedad de alquiler bajo consideración. Introduzca los detalles sobre la propiedad en los campos resaltados, incluyendo el valor de mercado estimado después de las reparaciones, el objetivo de porcentaje de beneficios, sus costos de renovación y mantenimiento de la propiedad, y detalles sobre los ingresos y gastos de alquiler.

La hoja de trabajo de análisis (después de hacer clic en el enlace, dale algo de tiempo para abrirlo) hace crujir los números y escupe los detalles importantes, incluyendo:

  • Sus costos totales de adquisición, renovación, tenencia y venta de la propiedad (Sí, está planeando arrendarla ahora, pero eventualmente la venderá).
  • Lo máximo que puede pagar por la propiedad para obtener un beneficio de al menos el 20 por ciento.
  • Su flujo de efectivo mensual y anual del ingreso por alquiler basado en la ocupación del 100%.
  • Su ganancia total de alquiler y la ganancia anual basada en el número de años que planea arrendar la propiedad, asumiendo una ocupación del 90 por ciento.
  • Su ganancia bruta total y su ganancia bruta por año de arrendar y vender la propiedad basada en el número de años que planea ser dueño de la propiedad.

El porcentaje de ganancia bruta de alquiler + ventas por año le da una buena indicación de la tasa de rendimiento anual que puede esperar de su inversión cuando todo está dicho y hecho. Compare esta tasa con las tasas de otras opciones de inversión para determinar cuál es la más atractiva. Por ejemplo, ¿cómo se compara su rendimiento porcentual anual con una inversión específica en acciones o bonos?

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