Seguro hipotecario privado (PMI) y cómo evitarlo

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Por Eric Tyson, Robert S. Griswold

¿Qué es el PMI? PMI significa seguro hipotecario privado. El seguro hipotecario privado protege a los prestamistas de las pérdidas en las que pueden incurrir debido al temido doble efecto del incumplimiento y la ejecución hipotecaria. El Tío Sam proporciona el seguro hipotecario en préstamos del gobierno (FHA, VA, USDA, y FmHA). Las compañías de seguros privadas ofrecen seguro hipotecario privado (PMI) para todos los demás préstamos.

¿Quién paga este seguro? Usted, por supuesto – si desea un préstamo convencional y no puede hacer por lo menos un 20 por ciento de pago inicial en efectivo en la propiedad que está comprando o refinanciando.

«Espera un segundo», dices. «Eso parece increíblemente injusto, incluso para los prestamistas. Yo pago el seguro, pero mi prestamista recibe los ingresos? ¿Qué gano yo con eso?» Un préstamo. Es la única manera de obtener financiamiento convencional con un pago inicial en efectivo bajo. Ese es el trato. Tómalo o vete.

Veinte por ciento es un número mágico para los prestamistas institucionales. Hicieron un descubrimiento empírico fascinante después de sufrir durante años de costosas y desagradables experiencias con los préstamos de vientre caído. Por lo menos un pago inicial del 20 por ciento es necesario para proteger su inversión (la hipoteca) si usted corta y ejecuta su préstamo.

Mira las cosas desde su perspectiva. Suponga que usted pone sólo el 10 por ciento de dinero en efectivo. Una recesión severa ocurre, y los valores de las propiedades caen un 15 por ciento. Usted pierde su trabajo porque su negocio fracasa y no puede hacer los pagos mensuales de su préstamo. El prestamista se ve obligado a quitarle su casa en una acción de ejecución hipotecaria y venderla para satisfacer su deuda. ¿Exagerado? Apenas. Lea su periódico local. Cosas más extrañas pasan todos los días. Sea testigo del salto en las ejecuciones hipotecarias en la mayoría de las áreas en los años justo antes y después de la crisis financiera y la recesión de 2008.

Después de que el prestamista pobre e incomprendido recupere involuntariamente su casa ahora vacía, la arregle para hacerla comercializable y pague la comisión de bienes raíces, el impuesto a la transferencia de propiedad y otros gastos habituales asociados con la venta de su casa, no quedará ni de cerca suficiente dinero para pagar su préstamo. Su prestamista perderá su camisa corporativa. Si ese escenario ocurre con demasiada frecuencia, el prestamista se va a pique.

Es posible que pueda deducir las primas del PMI en su declaración de impuestos federales. Para préstamos que comenzaron después de 2006, los prestatarios con un ingreso bruto ajustado (AGI, por sus siglas en inglés) de hasta $100,000 pueden deducir sus primas del PMI al igual que los intereses hipotecarios en el Formulario 1040 del IRS, Anexo A. La deducción se elimina gradualmente en incrementos del 10 por ciento por cada $1,000 de aumento de ingresos por encima de $100,000. Por encima de $109,000, el PMI no es deducible de impuestos.

Lo que acabará gastando en PMI depende de los siguientes factores:

  • Tipo de préstamo: Por ejemplo, las hipotecas de tasa ajustable generalmente tienen primas de PMI más altas que las hipotecas de tasa fija.
  • Importe del préstamo: La prima del PMI se basa parcialmente en un porcentaje del monto del préstamo: cuanto más pida prestado, más pagará por el PMI.
  • Relación préstamo-valor (LTV): La relación LTV es la cantidad del préstamo dividida por el valor tasado de la propiedad que está comprando o refinanciando. Cuanto mayor sea la relación LTV, mayor será el riesgo de incumplimiento para el prestamista y, por lo tanto, mayor será la prima del PMI.
  • Puntaje de crédito: Su prima del PMI también se basa parcialmente en su puntaje de crédito.
  • La compañía de seguros que emite su PMI: Este es el factor menos importante porque los cargos del PMI generalmente varían relativamente poco de un proveedor de seguros a otro. Sin embargo, no puede hacer daño instruir a su prestamista para que busque la mejor oferta.

Aunque los cargos del PMI no suelen variar mucho de una aseguradora a otra, el tipo de préstamo que aseguran y las áreas geográficas de cobertura pueden variar mucho. Los problemas del mercado hipotecario de finales de la década de 2000 hicieron que los prestamistas fueran más cautelosos. Lo mismo ocurre con las aseguradoras PMI. MGIC (Mortgage Guaranty Insurance Corporation, la mayor aseguradora hipotecaria privada), Radian Group y Genworth Financial (otras dos grandes aseguradoras) son ahora mucho más selectivos con respecto a los préstamos que asegurarán.

Las aseguradoras ahora están temerosas acerca de la propiedad en mercados en apuros donde los valores están disminuyendo y los préstamos con menos del 5 por ciento de adelanto en efectivo. Es posible que su prestamista tenga que comparar precios para encontrar un proveedor de PMI que emita su póliza.

Los cargos por originación de PMI y las primas mensuales cambian con frecuencia. Consulte con su prestamista para obtener información específica sobre los gastos del PMI de su préstamo.

El PMI no es una condición permanente. Usted puede descontinuarla demostrando que tiene por lo menos un 20 por ciento de equidad en su propiedad. La plusvalía es la diferencia entre el valor actual de mercado de su casa y lo que usted debe por ella. El mágico 20 por ciento puede provenir de una variedad de fuentes: un aumento en el valor de la propiedad; el pago de su préstamo; la mejora de la propiedad mediante, por ejemplo, la modernización de la cocina o la adición de un segundo baño; o cualquier combinación de estos factores.

Usted se estará preguntando cómo evitar el PMI. Para eliminar el PMI, su prestamista sin duda insistirá en que usted haga tasar la propiedad (a su cargo, por supuesto) para establecer su valor actual de mercado. Gastar unos pocos cientos de dólares en una tasación que le ahorrará cientos o más al año en gastos de PMI es una inversión inteligente.

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